如何选择你的“风水宝地”

世界华人首富李嘉诚先生在谈及地产投资 重要的因素时说，那就是“地段，地段，还是地段”。其实，不论是投资房地产，还是开店，对于地段的要求都是非常高的。
　　
　　正确选择店址，是开店赚钱的首要条件。一个经营项目很好的店铺，若选错了店址，那小则影响生意兴隆，大则还可能导致“关门大吉”。因此，开店选址很重要，这一步走得对与否，决定了日后店铺的赚与赔。那么，开店应如何选址呢？
　　
　　1、首先要确定选址标准
　　
　　(l)目标消费群的特征，做谁的生意？周围的固定居民有哪些？流动顾客群又有哪些？
　　
　　(2)从消费群体的收人水平判断顾客的消费水平，并预测未来半年的消费走势。
　　
　　(3)考虑租金因素，应该综合考虑销售预测、毛利差、费用水平等，决定选点取舍。
　　
　　2、确定标准后就应该做好市场调查
　　
　　(1)店铺周围环境如何。环境的好坏有两种含义。一种含义指店铺周围的环境状况。比如有的店开在公共厕所旁或附近，不远处便是垃圾堆、臭水沟或店门外灰尘飞舞，或邻居是怪味滋发的化工厂等，这便是恶劣的开店环境。另一种含义指店铺所处位置的繁华程度。一般来讲，店铺若处在车站附近、商业区域、人口密度高的地区或同行集中的一条街上，这类开店环境应该具有比较大的优势。另外，三岔路口、拐角的位置较好，坡路上、偏僻角落、楼屋高的地方位置就要差一些。
　　
　　(2)交通是否方便。包括顾客到店后，停车是否方便；货物运输是否方便；从其他地段到店乘车是否方便等。交通方便与否对店铺的销售有很大影响。
　　
　　(3)周围设施对店铺是否有利。有的店铺虽然开在城区干道旁，但干道两边的栅栏却可能使生意大受影响。因此，在选择临街铺面时，要充分注意这点。针对这种情形应如何选择呢？典型街道一般有两种：一种是只有车道和人行道，车辆在道路上行驶，视线很自然能扫到街两边的铺面；行人在街边行走，很方便进入店铺。
　　
　　但是，街道宽度若超过30米，则有时反而不聚人气。据调查研究，街道为25米宽， 易形成人气和顾客潮。另一种典型街道为车道、自行车道和人行道分别被隔开，这其实是一种封闭的交通，选择这种位置开店不太好。
　　
　　(4)服务区域人口情况。一般来讲，开店位置附近人口越多、越密集越好。目前，很多大中型城市都相对集中地形成了各种区域，比如商业区、旅游区、大学区等，在不同区域开店应注意分析这种情况。
　　
　　(5)目标顾客收入水准。在富人聚集的地段开设首饰店、高档时装店便是瞅准了目标顾客高收入这一特点。城市周边建设的各种商业别墅群或有档次的小区，一般都是富人聚集的地方。
　　
　　(6)物业因素同样也不能忽略。在置地建房或租用店铺前，投资者应首先了解地段或房屋的规划用途与自己的哈尔滨癫痫病医院最好的经营项目是否相符、该物业是否有合法权证；另外还应考虑该物业的历史、空置待租的原因、坐落地段的声样与形象等。除此以外，是不是环境污染区、有没有治安问题等都是投资者选择店址时需要关注的。
　　
　　(7)租金。有人认为租金用不了多少钱，是的，两个月，租金是用不了多少钱的，但长期下去，如果承受一个高价位租金，你会发现经营起来压力十分大，赚的钱几乎全部拿去交房租了。而且，有的店，可能需要一年半载的时间去守。在这期间，几乎很难赚钱，费用主要来于房租，所以房租的多少是至关重要的。
　　
　　作为经营店铺更大压力的租金，一般情况下，笔者建议租金更好不要高于营业额的20%，以在10%一15%为宜。
　　
　　3、对感兴趣的商圈要科学评估
　　
　　(1)看店铺门前人流情况。首先要注意店面前两米内实实在在的人流情况。其次，每天上午10点、中午1点、下午6点、晚上9点各用半个小时的时间观测人流情况，当平均人流量达到5个/分钟时，那这就是个可以操作的店面，当然人流量越高就越好。
　　
　　(2)看左右店面的经营情况。到你看中的店面旁边左右10家店铺调查一下，看看他们经营时间多长了，经营情况怎么样，如果经营时间都在一年以上，并且经营情况都非常好并决定要长期开下去的，那这家店面就没问题。如果左右店面都是开了关、关了开，没有一家店经营时间超过一年，那就不要租这家店铺了。如果左右店面都空着或者都要转让，那这个店铺就更不能要了。
　　
　　(3)看店面周边方圆一公里内的实体分布。主要看有多少个居民小区、’旅馆、写字楼、医院、学校、饭店等可能会对店铺经营产生较大影响以及可能会成为你店铺长期业务合作伙伴的实体，这类实体越多就越利于店铺的发展。
　　
　　4、要多了解你中意的店铺
　　
　　在连锁总部未经考察、评估前，切勿盲目租下经营场地。不理想的店铺不仅影响未来的营业成绩，而且不同业务甚至不同品牌对经营场地也有着相应的制约。除了经营场地考察外，还须对承租愈向店铺作以下了解：
　　
　　(1)店铺是否具有合法的权证:产权证、土地使用证，是否说明为商业用房；(2)店铺出租地年限不能低于5年；(3)店铺有无债权、债务纠纷，有无抵押、封存等；
　　
　　(4)议定店铺租金多少，租金是否随时间递增，租金、押金的交付方式，有无管理等其他费用，租金地税负如何分配；
　　
　　(5)店铺供水、供电、煤气等基础设施是否齐备，限额、负荷为多少；(6)店铺是否通过消防验收；(7)排污、烟道是否预留位置，是否方便安装空调外机，是否有后门等；
　　
　　(8)装修免租期更好不低于3个月。
　　
　　5、选址也有秘笈
　　
　　(1)根据经营内容来选择地址。店铺重庆权威癫痫病医院销售的商品种类不同，其对店址的要求也不同。有的店铺要求开在人流量大的地方，比如服装店、小超市。但并不是所有的店铺都适合开在人山人海的地方，比如性保健用品商店和老人服务中心，就适宜开在偏僻、安静一些的地方。
　　
　　(2)选取自发形成某类市场的地段。在现实经济生活中，管理部门并没有对某一条街、某一个市场经营什么做出规定，但在长期的经营中，这条街、这个市场会自发形成为销售某类商品的“集中市场”，人们一想到购买某商品就会自然而然地想起这条街、这个市场。因此，在开店选址时，一定要重视自发市场的好处。一般来说，将店铺开在“物以类聚”的地方，自然顾客较多，“钱途”较好。
　　
　　(3)选择有广告空间的店面。有的店面没有独立门面，店门前自然地就失去了独立的广告空间，也就使你失去了在店前“发挥”营销智惫的空间。这会给促销带来很大的麻烦。特别是那些想自创品牌的经营者，一定要避免选择这样的店面。
　　
　　(4)有“傍大款”意识。要是你对选址一点主意都没有，那么“傍大款”也许是一条很好的选址方法。即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近，甚至可以开在它的旁边，和它做邻居。例如，你想经营吃的，那你就将店铺开在“麦当劳”、“肯德基”的周围。因为，这些著名的洋快餐在选择店址前已做过大量细致的市场调查，紧挨着他们开店，不仅可省去考察市场的时间和精力，还可以借助他们的品牌效应，“拣”一些顾客。